我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
提问：房姐你好，现在想在北京给孩子买房，可是近期一两年都会空置，您看我们是买有投资价值的公寓还是普通住宅？近期看到中美关系紧张，怕手上现金缩水。
回答：目前市场大水漫灌，在现金流稳定的情况下合理的负债能有效抗通胀，另外公寓一直不建议，许多人投资公寓的理由，是公寓的价格低，租金回报率相比来说较高。一线城市住宅的租金回报率不足2%，而公寓却能够达到5%以上，接近国际中等水准。但问题就在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是，买房要的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，不是什么好事。所以建议买住宅后期流动性更好，如果后期自住的话居住环境也比公寓舒适。要是短期1-2年不住可以空置，如果后期会卖掉或者长持可优先考虑简装出租。
提问：房姐关注许久，加入圈子求答案，最卖完了西城小两居，准备置换大三居，要求小区品质好（西城环境太差），南北通透，最好一梯两户，封闭管理小区，近处有地铁，有配套商业或生活区，结合两人上班地点（西四和崇文门），价格1000左右，感觉草桥和珠江骏景北区较为贴切，1）草桥恋日嘉园大三居，感觉小区环境不错，但距离上班地点远，周围没有商业配套2）珠江骏景有两套可选，一个是复式，一个是大平层，复式可否直接用同小区大平层单价折算，或者如何计算合适，另外珠江骏景周边在改善，感觉未来会好，但这个社区物业和楼房质量如何？
求解。如果置换草桥，手上子弹还有剩余 目前北京情况还适合投资吗？3）论坛一直说的全款购房后再抵押，我一直不理解，假如没有更合适投资渠道，目前楼市也在平台，抵押的成本也很高，是否合适？
回答：1. 恋日嘉园品质在草桥算是中等偏上，小区的大户型居多但部分户型的设计上通风效果较差，必须要格外注意。 2. 珠江骏景的毛病就是周围环境太差，而且很难有改善的空间，小区里面也有点乱，那边做生意的多，好多发快递的，乱糟糟的。 优点就是小区本身品质还算OK，最大的优点就是便宜，但长期看保值属性一般，不太建议 3. 建议看下精华帖，对全款抵押会有更深的理解。北京的房产依然是最佳投资品
提问：房姐您好：新人首问，对您的专业表示万分钦佩，期待得到您的指点。 非京，小孩明年入小学，所以正在看朝阳的学区房。目前主要备选为欧陆大厦的公寓房，据说有陈经纶嘉铭学位，考虑原因是单总价低，但是正因为这个会很担心有是否坑：一是这个公寓房的学位属性可靠否；二是它的保值增值可能性大吗？三、除了没燃气，商住混合，这类房子自住还有无另外的硬伤？ 因这次买房是置换，现有住房今年12月底满五唯一，目前还没挂牌出售。我老公担心欧陆大厦作为学区房升值太快，所以想先跟卖家那边先交定金锁定价格，争取多谈周期。问：这么急着下定可取否？
回答：1. 是学区房就是可靠的 2. 学位在就有升值空间，也是他的风险。价格受政策影响大 3. 出租办公的多，人员会比较杂 4. 策略没问题，你们是刚需有看中的及早锁定是对的
提问：房姐新年快乐！想咨询一下：单从投资角度来看，买东三东四的90后老破小三居好？还是天通苑200+的大面积好？考虑将来出租，建议持有多少年？由于家庭名下已经有120和188平的两房，所以找亲戚代持一下，等将来jlh再转到自己名下，tty大户型流动性不好，另一方面房产税来的话名下面积超标得考虑交税吧？而且不如老破小三居好出租，但是老破小除了有租金收入同时抗通胀，其它的收益点在哪里呢？纠结中………望指明
回答：新年快乐 如果资金可长期投入至少5年以上，就选老破大，时间能抵消流动性的缺点，未来收益也会更高 老破小跟随大盘没问题，想高租金或卖出高溢价，需要懂凤变冰这套玩法，而且对装修要比较了解，才能有超额收益
提问：房姐，上次提问可能过滤没有回答，本人在天津，江西房子都在贷款，在北京算二套，手上有240个，想找有幼儿园，小学配套的小区，1.看过青龙湖那边，房型格局开发商物业都不错，就是期房得等到2023年，还有交通欠缺，2.也看了沙河保利罗兰，看上了户型和幼儿园，小学配套，但周边无另外的配套设施。3，也想买个城六区石景山的，苹果园一带都是老破小塔楼，生活配套都很成熟，现在就得看怎么考虑，如果想要小区环境得舍去位置，想要位置就会丢失环境。您觉得怎么选呢？
回答：如果未来会考虑换房，我建议选择位置更好的地段，以投资为主，资产增值未来换房也会更轻松。如果准备长住更在意居住环境就只能选择郊区一点的地段。投资我建议看看 亦庄或者常营板块或者大兴的旧宫和西红门
提问：您好房姐，新人一枚，纠结很久，希望您能指点迷津： sfsd，子弹200左右，想买一套自住，未婚，计划如果以后在北京定居，嫁人以后这套房子会留给非本地居住的父母或给父母换购，所以也需要有一定升值潜力。 主要纠结2个点: 1，地区选择，由于之前的租房经历最习惯亚运村\/亚运村小营片区，但也考虑望京；次选酒仙桥、北沙滩；次次选十里堡、团结湖区域；不了解这一个优先级是不是合理 2，纠结是买老小区2居户型，还是次新盘的一居室or开间；不知哪种升值空间更大 先谢房姐！
回答：1. 亚运村和小营学区溢价较高，能看的标的比较少，投资属性的第一选择看 酒仙桥、十里堡、团结湖板块。购买力需要和你的地段匹配，才更好选筹 2. 地段是第一选择，其次2居优先。
提问：房姐，您好，购二套房小二居的次新房，就投资保值及将来孩子大了（大学生）能自住，手里800多万，可贷180万左右。曾考虑首选四季青（汤泉逸墅周边，因为自住在这，想将来孩子离近点），其次万柳（区域喜欢，但房价贵没实地看过），看过亚运村（远洋万和城看过），望京（保利中央公园、慧谷阳光、融科、季景沁园、东湖湾），三里屯西坝河区域也看过。有朋友建议买二环附近的老公房。1、以上区域更优选择是哪个？求建议；2、二环附近2000年左右的老公房是否值得考虑，看过和平里附近、白石桥附近及甘家口一带的老公房，有合适的楼盘推荐吗？谢谢房姐
回答：1. 既然是投资保值，就要眼光长远点。 望京最优，四季青这一个地区居住环境比较好，学区一般所以溢价并不是太高，可作为备选 2. 投资不建议看二环附近老破小，大部分都是作为学票，居住属性差，学区摊薄对学票价格会有影响，再就2环内企业会向通州、雄安迁移，也会削弱房价进一步上涨的动能。
提问：求指点！现有两套房： 望京花园西区，84平2居，东南朝向，5 \/20+，一卧室朝东，采光略差据说能保证2个小时，另一个朝天井基本没采光，楼临广顺南大街但房子在朝向小区一侧，首师实验九年一贯； 南湖中园一区，74平2居，东南朝向，4层\/6无电梯，两卧室并排均朝东南，采光不错，小区安静，明远小学东区+ 陈分\/94中。 价格均在承受范围内，不做判断参数。 纠结点： 1. 采光：现居住房子采光很好，不确定采光对居住体验影响多大？能想到的是晾晒问题，烘干机能解决？ 2. 噪声：广顺北大街据说很吵，朝小区的户型噪声会减少多少？ 3. 学校： 似乎首师实验小学略好，但南湖的中学陈分的确也很诱人。 其它： 京户，孩子21年小学入学。在京换房成本过高，不打算再换。若孩子成绩的确好要跨区，可考虑再买个小小房子。
回答：不管采光好不好，烘干机都是另外单备的消费升级产品。 房屋没有价格。 广顺北大街很宽阔，南湖东园110、114临街，回避这两栋即可。 问题的关键，价格没有。
提问：去年买了房，今年想起来提公积金，按提公积金还贷的路径操作提了几万，再提显示“该公积金贷款对应的提取事项已存在”——这种是不是就要去柜台办理了？ 另外发现“住房补贴”里还有小十万，是否也该提出来？
回答：公积金3种主要的提取方式： 租房合同提取，大约提一半 买房提取，一次性全提 每月按揭用剩余的公积金冲抵 你在办理公积金冲抵房贷之前，可以一次性提取出来，这样就不会剩余。 住房补贴看具体是什么类目
提问：您好，首都机场生活区是否值得入手？它那边小区有一部分属于朝阳产权，一部分属于顺义产权，那个产权好些？我子弹130w，存刚需，而且是二套，目前看中了一个66平的正规2居，朝阳产权1992年的房子，215w满五唯一，但装修特烂而且是顶楼，值得入手吗？如果入手了未来是否有升值空间？五六年之后是不是卖了比较好？因为92年的房了五六年之后也算是很老的房子了。同事劝我买机场樱花园的房子，说是要拆迁，是真的要拆迁的话，可以入手吗？
回答：别听同事的，搏拆迁概率极低，机场生活区不推荐，长期跑速大盘,这期间的资金成本和机会成本也是损失 如果你考虑5年后卖掉，不如投资朝阳核心地段公房，自己先租房更合适
提问：房姐你好，新人首问，盼回复。 我目前住豆各庄，房子是自住商品房，4年前买的，小区环境不错。父母在左家庄有一套90年公房三居室，也算是个学区吧，有清华附中朝阳分校，小学一般，其实是看中清华附。两年前生了孩子，父母把城里的房子租出去，在豆各庄同小区租了房子，帮着我一起看孩子。 现在的情况是，父母在豆各庄住了两秒，喜欢郊区人少，小区环境好，想把城里的三居室卖了置换小区环境好，面积大的新一点的房子。我们现在手里有子弹150左右，加上左家庄房子可能能卖600。置换的线左右，还能够算sfsd，请问有什么好的盘，符合爸妈的要求，同时能兼顾孩子的上学需求吗？另外一种想法就是，可优先考虑不卖城里左家庄的房子，占着学区，用子弹150，再想想办法，贷款什么的在豆各庄附近买个两居室，但是算二套了。不知道豆各庄附近的盘是否值得入？以上两个方案哪个更好？或者房姐有什么更好的解决办法？急盼回复。谢谢。 但是我又考虑到孩子上学的问题，我非常犹豫。目前手里有资金约150万，如果置换的话，可优先考虑在卖出公房的基础上(600万)
回答：置换一套城内的更合适，远郊养老房产没什么保值属性。 建议看下嘉铭桐城的三居室，陈经纶嘉铭是朝阳前2名的学区，很不错 还可以了解一下澳林春天的三居室，对口的朝阳北师大附属实验，虽然不如陈经纶那个但也还行
知识星球已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。
